Base imponible del ITP/AJD en el arrendamiento de vivienda habitual

La Dirección General de Tributos en la consulta V177 de 25 de enero de 2017, ha precisado que la base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados por la constitución del arrendamiento debe ser por el importe del arrendamiento para un plazo de 3 años, independientemente de que la duración establecida en el contrato sea inferior, como el caso consultado en el que la duración era de 1 año.

Analizamos el ITP en el alquiler de vivienda habitual

Analizamos el ITP en el alquiler de vivienda habitual

Para llegar a esta conclusión, remite a la Ley 29/1994 de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que regula en su artículo 9 el denominado el plazo de duración del contrato en los términos:

“Artículo 9. Plazo mínimo.
1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes.
Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo”.
Y por otro lado, el artículo 10 del Texto Refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, después de establecer en su apartado 1 la regla general de determinación de la base imponible constituida por el valor real del bien transmitido o del derecho que se constituya o ceda, añade en el apartado 2 una serie de reglas especiales, refiriéndose en el apartado e) los arrendamientos:
“2. En particular, serán de aplicación las normas contenidas en los apartados siguientes:
e) En los arrendamientos servirá de base la cantidad total que haya de satisfacerse por todo el período de duración del contrato; cuando no constase aquél, se girará la liquidación computándose seis años, sin perjuicio de las liquidaciones adicionales que deban practicarse, caso de continuar vigente después del expresado período temporal; en los contratos de arrendamiento de fincas urbanas sujetas a prórroga forzosa se computará, como mínimo, un plazo de duración de tres años”.

Por lo que de los preceptos anteriormente transcritos se deriva lo siguiente:

  • La base imponible se determina en función del período de duración del contrato.
  • El artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos fija una duración mínima de tres años, en virtud de las prórrogas obligatorias que dicho precepto establece.

Luego, el periodo que debe tenerse en cuenta es el de tres años, sin que en ningún caso proceda la devolución del impuesto satisfecho si la duración del contrato fuere inferior a dicho plazo, en virtud de lo dispuesto en el artículo 57 del Texto R  efundido del ITP y AJD.

No obstante, solo en el caso de que la rescisión del contrato fuese declarada o reconocida judicial o administrativa y por resolución firme, procedería la devolución del impuesto ingresado, siempre que sea solicitada en el plazo establecido.

Juan Manuel Toro Fernández - Emede & Asociados Asesores Tributarios

Juan Manuel Toro Fernández
Emede y Asociados Asesores Tributarios, SLP

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El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en los alquileres de vivienda

Si eres el inquilino de una vivienda en alquiler debes saber que estás obligado al pago del Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.

Es algo que por desconocimiento de dicho impuesto no se suele hacer, lo que grava es el derecho al uso de la vivienda durante el periodo de vigencia de dicho contrato. Conviene especificar que este impuesto no se aplica en el alquiler de locales industriales, ya que estos están sujetos a IVA.

El plazo para liquidar el impuesto es de 30 días hábiles desde la fecha del contrato del alquiler, el sujeto pasivo y obligado al pago es el inquilino, ahora bien, si el inquilino no realiza el pago se le puede solicitar el pago subsidiariamente al arrendador, y el inquilino tendrá que responder por la sanción correspondiente por no haber cumplido con la obligación tributaria.

La base imponible se calcularía de la siguiente manera dependiendo de los distintos casos:

  1. Que la duración del contrato esté especificada, se calcularía el alquiler mensual por los meses que esté alquilado. Por ejemplo si tienes un alquiler de un año a 500 euros mensuales la base sería de 6.000,00€.
  2. Que esté sujeto a prórroga forzosa, en tal caso se liquidaría por tres años, por lo que la base del ejemplo anterior sería de 18.000,00€.
  3. Que no esté fijada la fecha de extinción de contrato, en tal caso se liquidaría por seis años.

La cuota tributaria se calcula sobre la base liquidable la cuota que fije la comunidad autónoma, en la actualidad es la siguiente:

BASE IMPORTE
Hasta 30,05 euros 0,09
De 30,06 a 60,10 euros 0,18
De 60,11 a 120,20 euros 0,39
De 120,21 a 240,40 euros 0,78
De 240,41 a 480,81 euros 1,68
De 480,82 a 961,62 euros 3,37
De 961,63 a 1.923,24 euros 7,21
De 1.923,25 a 3.846,48 euros 14,42
De 3.846,49 a 7.692,95 euros 30,77
De 7.692,96 en adelante 0,024040 euros por cada 6,01 euros o fracción

La mejor forma de liquidar este impuesto es mediante el programa de ayuda de la Comunidad Autónoma, en el caso de Andalucía se hace online en la dirección que enlazamos aquí al denominado Modelo 600.

La mejor forma de asegurarse de que dicha liquidación se ha efectuado es que el propietario solicite al inquilino que le envíe copia de la liquidación, al igual que el inquilino le debe pedir copia al propietario del cumplimiento del depósito de la fianza del alquiler ante la Comunidad Autónoma.

Fátima Doblas Lara
Emede y Asociados Asesores Tributarios, SLP

Impuestos que hay que tener en cuenta en caso de divorcio

Tras una meditada decisión de separación o divorcio en el terreno sentimental, hay que dar una solución lo menos gravosa posible desde el punto de vista fiscal, a la separación del patrimonio en común de los cónyuges.

En este post, pasamos a enumerar los impuestos que pueden afectar a este procedimiento jurídico de disolución de la comunidad de bienes formada por los cónyuges bajo el régimen económico de gananciales o de separación de bienes.

En este último caso de un matrimonio regido por el régimen económico de separación de bienes, se trataría de realizar una extinción convencional del condominio de los bienes poseídos en común.

En el caso de un matrimonio en régimen económico de gananciales, si el proceso de división y adjudicación de la mitad del patrimonio correspondiente a cada uno de los cónyuges se lleva a cabo dentro de un acuerdo ratificado y finalizado con una sentencia judicial pueden existir un ahorro de impuestos por encontrarse exento el hecho imponible en cuestión bajo este supuesto.

Pasamos a enumerar los impuestos que en su caso, se podrían devengar en un proceso de separación o divorcio, y que serían:

  • Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
  • Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
  • Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.

Pasamos a realizar un breve análisis de los efectos de la aplicación de cada uno de ellos.

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

Según lo establecido en el artículo 45.1.B de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados estarán exentas del impuesto:

“Las aportaciones de bienes y derechos verificados por los cónyuges a la sociedad conyugal, las adjudicaciones que a su favor y en pago de las mismas se verifiquen a su disolución y las transmisiones que por tal causa se hagan a los cónyuges en pago de su haber de gananciales.”

La doctrina del Tribunal Supremo, en este sentido, establece que en el supuesto de las adjudicaciones y transmisiones originadas por la disolución del matrimonio, la exención de este tributo únicamente es aplicable a las disoluciones de comunidad de bienes en régimen de gananciales, no siendo por tanto aplicable la exención a los supuestos en que rija un régimen económico matrimonial de separación de bienes.

La exención contemplada en la LITP art. 45.1.B no alcanza en ningún caso a los excesos de adjudicación que se produzcan en favor de un cónyuge con ocasión de la disolución de la sociedad de gananciales en la medida en que tal exención sólo afecta a las adjudicaciones en pago de su haber de gananciales y no a los excesos, cuya naturaleza es una transmisión de bienes y derechos entre cónyuges. En estos casos, se produciría la sujeción al ITPyAJD, en su modalidad TPO, siempre que existiese una compensación económica dada la exigencia de la nota de onerosidad para que se produzca la sujeción. Por el contrario, si el exceso de adjudicación fuera consecuencia de un negocio a título gratuito se sujetaría al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

El artículo 33.2 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas establece que:

“2. Se estimará que no existe alteración en la composición del patrimonio:
b) En la disolución de la sociedad de gananciales o en la extinción del régimen económico matrimonial de participación.”

Conforme con lo anterior, la disolución de la sociedad de gananciales y la posterior adjudicación a cada uno de los cónyuges de su correspondiente lote de bienes por su participación en la sociedad, no constituye ninguna alteración en la composición de sus respectivos patrimonios que pudiera dar lugar a una ganancia o pérdida patrimonial, siempre y cuando la adjudicación se corresponda con la respectiva cuota de titularidad.

En este supuesto no se podrán actualizar los valores de los bienes o derechos recibidos, que conservarán los valores de adquisición originarios, y, a efectos de futuras transmisiones, las fechas de adquisición originarias.

Solo en el caso de que se atribuyesen a uno de los cónyuges bienes o derechos por mayor valor que el correspondiente a su cuota de titularidad, existiría una alteración patrimonial en el otro cónyuge, generándose una ganancia o pérdida patrimonial.

Por su parte, el artículo 33.3.d) de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas establece que:

“Se estimará que no existe ganancia o pérdida patrimonial en los siguientes supuestos:
d) En la extinción del régimen económico matrimonial de separación de bienes, cuando por imposición legal o resolución judicial se produzcan compensaciones, dinerarias o mediante la adjudicación de bienes, por causa distinta de la pensión compensatoria entre cónyuges.
Las compensaciones a que se refiere esta letra d) no darán derecho a reducir la base imponible del pagador ni constituirá renta para el perceptor.
El supuesto al que se refiere esta letra d) no podrá dar lugar, en ningún caso, a las actualizaciones de los valores de los bienes o derechos adjudicados.”

En cada caso concreto, se tendrá que realizar un análisis pormenorizado de las adjudicaciones y de la tipología de los bienes que se pretende adjudicar para concluir que nos encontramos ante los supuestos de exención regulados por la normativa del IRPF.

Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.

Para este impuesto con independencia del régimen matrimonial de la sociedad conyugal que se disuelve, en el caso de extinción del condominio sobre inmuebles, se produce el devengo de la conocida como “plusvalía municipal”.

No obstante, si la disolución se realiza judicialmente, por medio de sentencia, la transmisión realizada estará exenta en este impuesto.

Así se regula en el artículo 104.3 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de Haciendas Locales que establece lo siguiente:

“Tampoco se producirá la sujeción al impuesto en los supuestos de transmisiones de bienes inmuebles entre cónyuges o a favor de los hijos, como consecuencia del cumplimiento de sentencias en los casos de nulidad, separación o divorcio matrimonial, sea cual sea el régimen económico matrimonial.”

Esperamos que estas pinceladas normativas os puedan servir de ayuda.

Isabel Díaz Rosado
Emede y Asociados Asesores Tributarios, SLP