Extinción de condominio de inmuebles procedentes de padres fallecidos

Procedemos a estudiar una reciente consulta vinculante de fecha 4 de julio de 2018 en la que se analizan los efectos en el ITP y AJD de la extinción del condominio de varios inmuebles, procedentes de las herencias de los padres fallecidos.

Tres hermanos de una misma familia son propietarios en proindiviso de varios inmuebles, los cuales han sido adquiridos por un lado, por la herencia del padre, y por otro por la herencia de la madre, habiéndose constituido cada una de ellas en un momento temporal distinto, esto es, en el momento del fallecimiento de cada uno de los padres.

Los Tribunales nos traen una importante sentencia para la fiscalidad ya que en muchos impuestos la base imponible viene determinada por el valor real de dicho inmueble.

Los Tribunales nos traen una importante sentencia para la fiscalidad ya que en muchos impuestos la base imponible viene determinada por el valor real de dicho inmueble.

Se plantea la posibilidad de extinguir el condominio, surgiendo la duda de si se considera que pudiera existir una única comunidad de bienes, repartiéndolo como un solo lote, o si por el contrario, lo que existen son dos comunidades diferentes.

Pues bien, la Dirección General de Tributos se ha pronunciado indicando que en este supuesto lo que existen son dos comunidades de bienes diferentes, aunque en ambos casos los herederos sean los mismos. Como consecuencia de ello, cada comunidad de bienes se ha de disolver de manera independiente, sin que sea posible la compensación a los comuneros con inmuebles que procedan de diferentes comunidades, ya que de producirse dicha circunstancia, se entendería que se ha llevado a cabo una permuta sujeta a TPO.

En tal caso, y analizando cada una de las comunidades de bienes por separado, si las adjudicaciones guardan la debida proporcionalidad conforme a las cuotas de las que son titulares, y no se produce exceso de adjudicación solo existe la obligación de tributar por la modalidad de AJD.

Lo mismo ocurriría cuando se producen excesos de adjudicación que son compensados en metálico al resto de comuneros.

Isabel Díaz Rosado - Emede ETL Global

Isabel Díaz Rosado
Emede ETL Global

Comprobación por parte de la Administración del valor real de los inmuebles

Recientemente ya hablamos en nuestro blog sobre la comprobación del valor real de los inmuebles por parte de la administración hoy volvemos a hablar sobre esta histórica sentencia la de la Sala Tercera, de lo Contencioso-administrativo, Sección 2ª, del Tribunal Supremo 1051/2018.

El Tribunal Supremo en esta sentencia de 19 de junio de 2018, cuestiona el método de comprobación del valor real de transmisión de un inmueble consistente en aplicar un coeficiente multiplicador sobre el valor catastral asignado al mismo, para comprobar el valor declarado a efectos del ITP-AJD.

la carga de la prueba para determinar el valor real de un inmueble no recae sobre el obligado tributario, sino sobre la propia Administración

la carga de la prueba para determinar el valor real de un inmueble no recae sobre el obligado tributario, sino sobre la propia Administración

El Tribunal Supremo establece que:

“El método de comprobación consistente en la estimación por referencia a valores catastrales, multiplicados por índices o coeficientes (artículo 57.1.b) de la Ley General Tributaria) no es idóneo, por su generalidad y falta de relación con el bien concreto de cuya estimación se trata, para la valoración de bienes inmuebles en aquellos impuestos en que la base imponible viene determinada legalmente por su valor real, salvo que tal método se complemente con la realización de una actividad estrictamente comprobadora directamente relacionada con el inmueble singular que se someta a avalúo”.

Para mayor abundamiento, sostiene que “no dota a la Administración de una presunción reforzada de veracidad y acierto de los valores incluidos en los coeficientes, figuren en disposiciones generales o no”.

Resulta reseñable la exigencia que sea la Administración Tributaria la que

exprese motivadamente las razones por las que, a su juicio, tal valor declarado no se corresponde con el valor real, sin que baste para justificar el inicio de la comprobación la mera discordancia con los valores o coeficientes generales publicados por los que se multiplica el valor catastral”.

Esto es, considera que la carga de la prueba no recae sobre el obligado tributario, sino sobre la propia Administración:

“El interesado no está legalmente obligado a acreditar que el valor que figura en la declaración o autoliquidación del impuesto coincide con el valor real, siendo la Administración la que debe probar esa falta de coincidencia”.

Con esta destacable sentencia, se viene a proteger, en cierta manera, al obligado tributario de cierta indefensión en la que se encontraba en muchas de las ocasiones ante la comunidad autónoma de turno, cuando se calculaban valores de inmuebles con este método, sin ni tan siquiera realizar una mera visita “ocular” del inmueble en cuestión, y tener en cuenta elementos tan básicos a la hora de valorar un inmueble como es, por ejemplo, el estado de conservación entre otros.

En definitiva, muy valiosa la doctrina establecida por el Tribunal Supremo ya que, aunque si bien considera el método de los coeficientes por valor catastral como un método válido, exigirá a las comunidades autónomas a motivar mejor dichas valoraciones de inmuebles al recaer sobre ellas “la carga de la prueba”.

Luis Gajate Bonilla
Emede ETL Global

Comprobación del valor real de los inmuebles por parte de la Administración

Los tribunales ponen en duda la idoneidad del método de valoración de inmuebles tomando como referencia el valor catastral corregido por un coeficiente.

Recientes sentencias del Tribunal Superior de Justicia de Castilla-La Mancha, que posteriormente han sido confirmadas por el Tribunal Supremo, dan la razón a los contribuyentes estableciendo como doctrina que el método de comprobación consistente en la estimación por referencia a valores catastrales, multiplicados por índices o coeficientes, que establece el artículo 57.1.b) de la Ley General Tributaria, y que generalmente aplica la Administración no es idóneo, por su generalidad y falta de relación con el bien concreto de cuya estimación se trata, para la valoración de inmuebles, en aquéllos impuestos en los que la base imponible viene determinada por el valor real de dicho inmueble, salvo que tal método se complemente con la realización de una valoración singular del inmueble que se someta a valoración.

Los Tribunales nos traen una importante sentencia para la fiscalidad ya que en muchos impuestos la base imponible viene determinada por el valor real de dicho inmueble.

Los Tribunales nos traen una importante sentencia para la fiscalidad ya que en muchos impuestos la base imponible viene determinada por el valor real de dicho inmueble.

La sentencia añade que la aplicación de ese método de comprobación, consistente en valor catastral por coeficiente, no dota a la Administración de una presunción de veracidad, y que exige que la Administración exprese motivadamente las razones por las que, el valor declarado por el contribuyente no coincide con el valor real del inmueble, sin que baste la mera discordancia.

Además un hecho relevante, es que la sentencia deja claro que la carga de la prueba, en este caso corresponde a la Administración que es quien debe probar esa falta de coincidencia.

Por último la sentencia indica que el procedimiento de tasación pericial contradictoria, no es el único método con el que cuenta el contribuyente para desvirtuar la valoración de la Administración, sino que puede utilizar cualquier otro medio de prueba admitido en derecho, que le sirva para desvirtuar la valoración realizada por la Administración, insistiendo en que la carga de la prueba recae en la Administración.

Sin duda, una relevante sentencia a tener en cuenta si se pretende rebatir las valoraciones, en ocasiones injustas, realizadas por la Administración obviando factores y singularidades del inmueble, tales como situaciones del entorno y de la evolución del mercado, estado de conservación del inmueble, valores catastrales determinados de forma incorrecta…, que llevan a una valoración injusta del inmueble, y que por lo tanto, determinan igualmente una cuota tributaria a pagar del impuesto en cuestión, también injusta.

Isabel Díaz Rosado - Emede ETL Global

Isabel Díaz Rosado
Emede ETL Global