La “hoja de visita” o “parte de visita” según nuestra jurisprudencia

Con esta denominación nos estamos refiriendo a la situación que se origina en la práctica cuando un consumidor busca vivienda, bien para alquilar o bien para comprar, realizando la gestión por su cuenta (a través de los distintos anuncios inmobiliarios, o por otras vías donde se publicitan dichos inmuebles).

La situación que se analiza por la jurisprudencia se refiere a la reclamación por parte de la agencia al inquilino/comprador (siempre consumidor) de pagar una comisión como consecuencia de la firma de un documento que se denomina “hoja de visita” o “boletín de visita” (a una empresa), sin que haya existido un encargo de mediación por parte del inquilino/comprador.

En la búsqueda de vivienda es muy común tener que firmar el parte de visita al agente inmobiliario

En la búsqueda de vivienda es muy común tener que firmar el parte de visita al agente inmobiliario

Con carácter general, debemos considerar que a todos estos supuestos le son de aplicación el Real Decreto 515/1989 de 21 de abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas, que en el artículo 10 del citado Real Decreto recoge lo siguiente:

“los documentos contractuales de compra-venta o arrendamiento de viviendas deberán ir redactados con la debida claridad y sencillez, sin referencia o remisión a textos o documentos que no se faciliten previa o simultáneamente a la celebración del contrato.

Igualmente deberán responder a los principios de buena fe y justo equilibrio de las contraprestaciones, lo que entre otras, implica la prohibición de inclusión de cláusulas que impongan un incremento del precio por servicios, accesorios, financiación, aplazamientos, recargos, indemnizaciones o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales efectivas que puedan ser libremente aceptadas o rechazadas por el comprador o arrendatario con independencia del contrato principal…”

Por su parte, la jurisprudencia es unánime al manifestar que la simple firma de una hoja de visita no equivale a un contrato de mediación, fiel reflejo de dicha jurisprudencia es la Sentencia número 219/2017, de fecha 29 de septiembre de 2017, dictada por la Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Granada, en el recurso nº 239/2017, cuyo ponente fue D. Juan Francisco Ruiz- Rico Ruiz, que en su fundamento de derecho segundo establece lo siguiente:

“…mostramos nuestra conformidad con la Juzgadora de Instancia en que la hoja de visita del inmueble firmada por el demandado no equivale a contrato de mediación o encargo de compra alguno. En dicho documento, … se refiere al Sr. Leopoldo, no como contratante o interviniente en contrato alguno, sino como “cliente o visitante”, que ha visitado el inmueble “en calidad de interesado en su compra”.

No se determinan obligaciones reciprocas entre las partes, ni se hace mención el precio o condiciones dentro de las cuales se habría de negociar la compraventa, o cuales eran las exigidas por la propietaria, que tampoco constan. Desde luego, no podía entenderse como obligación de la mediadora únicamente mostrar la vivienda. Sin embargo, en el texto de la “hoja de visita” se desliza subrepticiamente el compromiso de “el interesado” de no realizar ninguna gestión ni a negociar las condiciones de la transacción del inmueble visitado encaminada a comprar el mismo, obligación esta de carácter indefinido, no sujeta a plazo, y cuyo cumplimiento quedaba garantizado mediante una cláusula penal de pago de los honorarios del 3% (1’5% a cada parte) del importe de la venta. Como bien señala la sentencia, esta obligación unilateral no encuentra causa en contraprestación o promesa de la otra parte, y ha de considerarse abusiva e impuesta con evidente mala fe, al derivar una obligación del solo hecho de mostrar unas viviendas.

Esta misma Audiencia Provincial se ha pronunciado al respecto… –señalando- que en tal caso no nos encontramos ante un verdadero contrato de corretaje, en su modalidad de mandato de compra, por vulneración de lo dispuesto en el artículo 1.261 del Código Civil.

… Como se exponía en la sentencia referida “encubrir bajo una denominada “hoja de citas” (folio 8, no firmada por el demandado) un contrato, vulnera el mencionado artículo 1.261 del CC ., pues, bajo la simple apariencia de que se formula un mero parte de visita de efectos puramente internos para la empresa, realmente se está vinculando a la otra parte a los efectos obligatorios de un contrato, de modo que tal conducta del actor produce error en el demandado, quien no presta su consentimiento al contrato encubierto sino a lo que realmente se le ha manifestado, que es justificar su visita al inmueble en cuestión, por lo que, en consecuencia, el contrato de corretaje es inexistente”.

En sentido idéntico se pronuncia la Audiencia Provincial de Murcia de fecha 19 de junio de 2017, en la que se establece que exista un contrato de mediación y que se produzca el contrato principal (compraventa o arrendamiento) no implica que tanto comprador como vendedor están obligados al pago de comisiones, reflejando en el fundamento de derecho segundo lo siguiente:

“la mera intervención no genera derecho al cobro de honorarios para todas las partes, si no existe pacto, documentado o verbal, en tal sentido, pacto que debe extenderse, no solo al derecho al cobro de la comisión correspondiente, sino también y principalmente a la fijación del importe de tales honorarios en el porcentaje que corresponda.”.

En consecuencia, de dicha jurisprudencia se puede extraer que la conclusión de que la mera intervención del agente sin su encargo, aunque se firme un “parte de visita”, no genera el derecho a cobro, pues en tal caso, no nos encontramos ante un verdadero contrato de corretaje por vulneración de lo establecido en el artículo 1.261 del Código Civil.

Ana de los Ángeles Díaz Rosado - Méndez Padilla Abogados y Asociados

Ana de los Ángeles Díaz Rosado
Méndez Padilla Abogados y Asociados

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El reconocimiento de la personalidad jurídica y la capacidad procesal de una sociedad disuelta y liquidada

En recientes fechas el Tribunal Supremo, se ha pronunciado en una Sentencia a favor de reconocer personalidad jurídica, y capacidad procesal a una sociedad disuelta y liquidada, o sea, extinguida.

La cuestión no era pacífica en la doctrina, ni tampoco en la jurisprudencia, donde incluso existían pronunciamientos contradictorios.

En la Sentencia nº 324/2017, de fecha 24 de mayo de 2017, dictada en Pleno por parte del Tribunal Supremo, considera que una sociedad cuya escritura de “extinción” ha sido inscrita en el Registro Mercantil y cancelados todos los asientos, pierde la personalidad jurídica para operar en el mercado como tal, pero sin embargo, la conserva respecto de reclamaciones pendientes basadas en pasivos sobrevenidos.

Analizamos la Capacidad procesal de una sociedad disuelta y liquidada

Analizamos la Capacidad procesal de una sociedad disuelta y liquidada

Ello quiere decir que la personalidad jurídica, a efectos de una posible reclamación judicial, persiste mientras que existan, o puedan existir o aparecer con el transcurso del tiempo, efectos jurídicos derivados de los contratos, relaciones jurídicas de los actos de cualquier tipo llevados a término durante el tiempo en que se realizó su actividad empresarial, sin necesidad de solicitar la nulidad de la cancelación y la reapertura de la liquidación.

Dice nuestro Alto Tribunal que a los efectos de la liquidación de la sociedad, ésta sigue teniendo personalidad, y por ello, capacidad para ser parte demandada.

Esta misma postura es la que adopta la Dirección General de los Registros y Notariado, que se posiciona en la misma línea que la actual Sentencia del Tribunal Supremo, y prueba de ello, lo constituye la Resolución de fecha 14 de diciembre de 2016, en la que se afirma lo siguiente:

“Después de la cancelación persiste todavía personalidad jurídica de la sociedad extinguida como centro residual de imputación, en tanto no se agoten totalmente las relaciones jurídicas de las que la sociedad es titular”.

Todo ello nos lleva a concluir que, la definitiva desaparición de la sociedad sólo se producirá cuando la cancelación responda a la situación real, o sea, cuando la sociedad haya sido liquidada en forma, y no haya dejado acreedores insatisfechos, socios sin pagar, ni patrimonio sin repartir, por lo que habrá que tener presente que la liquidación de las sociedades no extinguirá la responsabilidad de las mismas, si hubieren quedado acreedores sin la satisfacción de su crédito, lo que nos lleva a recomendar que se tenga muy presente en las liquidaciones esta circunstancia, para evitar sorpresas.

Ana de los Ángeles Díaz Rosado - Méndez Padilla Abogados y Asociados

Ana de los Ángeles Díaz Rosado
Méndez Padilla Abogados y Asociados

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El vendedor podrá repercutir el IBI al comprador desde la fecha de entrega de la propiedad

En recientísimas fechas la Sala civil del Tribunal Supremo, ha dictado una Sentencia que crea doctrina jurisprudencial sobre la interpretación del artículo 63.2 de la Ley de Haciendas Locales, y tiene su efecto directo en la interpretación de a quién corresponde abonar el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) en caso de venta de un inmueble.

La Sentencia nº 409/2016 dictada en fecha 15 de junio de 2016 por el Tribunal Supremo, cuyo ponente ha sido D. Francisco Javier Arroyo Fiestas, declara, modificando la doctrina anterior, que el artículo 63.2 se ha de interpretar de forma que, en caso de ausencia de pacto en contrario, el vendedor que abone el IBI podrá repercutirlo sobre el comprador, en proporción al tiempo en que cada una de las partes haya ostentado la titularidad dominical y por el tiempo que lo sea.

Según la normativa que resulta de aplicación el hecho imponible del Impuesto de Bienes Inmuebles es la propiedad (art. 61 LHL), el sujeto pasivo es el propietario que lo sea al momento del devengo (Art. 63 LHL), y el devengo del impuesto coincide con el primer día del año natural (art. 75 LHL).

El supuesto de hecho del que trae causa la Sentencia es la venta el 16 de marzo de 2009 por parte de dos sociedades a otra compañía de 155 plazas de garaje en Madrid. En el procedimiento judicial que se inició se reclamó a la entidad compradora la cantidad de 8.562,14 euros del Impuesto de Bienes Inmuebles correspondiente al periodo comprendido entre el 16 de marzo de 2009 y el 31 de diciembre de 2009, importe que fue abonado previamente por las vendedoras al serle reclamado por la autoridad tributaria.

El asunto llega al Tribunal Supremo tras darle la razón el Juzgado de primera instancia a los vendedores, y después de que la Sección Vigesimoquinta de la Audiencia Provincial de Madrid revocase la sentencia de primera instancia, y se pronunciase a favor de la parte compradora.

En el fundamento de derecho sexto de la Sentencia del Tribunal Supremo, se resuelve la cuestión estableciendo que la regla general en caso de ausencia de pacto en contrario, será que el vendedor que abone el IBI podrá repercutirlo sobre el comprador, en proporción al tiempo en que cada una de las partes haya ostentado la titularidad dominical y por el tiempo que lo sea.

Asimismo el Tribunal Supremo destaca que las partes podrán pactar la imposibilidad de la repercusión, aunque la regla general, en caso de ausencia de pacto en contrario, será que el vendedor que abone el IBI podrá repercutirlo sobre el comprador en la parte proporcional al tiempo en que se hizo la transmisión y adquirió la propiedad el comprador.

Con esta resolución se abre la posibilidad a que los vendedores puedan recurrir a los Tribunales para recuperar parte del impuesto que abonaron de más.

Ana de los Ángeles Díaz Rosado
Abogada asociada en Méndez Padilla Abogados y Asociados

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