La “hoja de visita” o “parte de visita” según nuestra jurisprudencia

Con esta denominación nos estamos refiriendo a la situación que se origina en la práctica cuando un consumidor busca vivienda, bien para alquilar o bien para comprar, realizando la gestión por su cuenta (a través de los distintos anuncios inmobiliarios, o por otras vías donde se publicitan dichos inmuebles).

La situación que se analiza por la jurisprudencia se refiere a la reclamación por parte de la agencia al inquilino/comprador (siempre consumidor) de pagar una comisión como consecuencia de la firma de un documento que se denomina “hoja de visita” o “boletín de visita” (a una empresa), sin que haya existido un encargo de mediación por parte del inquilino/comprador.

En la búsqueda de vivienda es muy común tener que firmar el parte de visita al agente inmobiliario

En la búsqueda de vivienda es muy común tener que firmar el parte de visita al agente inmobiliario

Con carácter general, debemos considerar que a todos estos supuestos le son de aplicación el Real Decreto 515/1989 de 21 de abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas, que en el artículo 10 del citado Real Decreto recoge lo siguiente:

“los documentos contractuales de compra-venta o arrendamiento de viviendas deberán ir redactados con la debida claridad y sencillez, sin referencia o remisión a textos o documentos que no se faciliten previa o simultáneamente a la celebración del contrato.

Igualmente deberán responder a los principios de buena fe y justo equilibrio de las contraprestaciones, lo que entre otras, implica la prohibición de inclusión de cláusulas que impongan un incremento del precio por servicios, accesorios, financiación, aplazamientos, recargos, indemnizaciones o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales efectivas que puedan ser libremente aceptadas o rechazadas por el comprador o arrendatario con independencia del contrato principal…”

Por su parte, la jurisprudencia es unánime al manifestar que la simple firma de una hoja de visita no equivale a un contrato de mediación, fiel reflejo de dicha jurisprudencia es la Sentencia número 219/2017, de fecha 29 de septiembre de 2017, dictada por la Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Granada, en el recurso nº 239/2017, cuyo ponente fue D. Juan Francisco Ruiz- Rico Ruiz, que en su fundamento de derecho segundo establece lo siguiente:

“…mostramos nuestra conformidad con la Juzgadora de Instancia en que la hoja de visita del inmueble firmada por el demandado no equivale a contrato de mediación o encargo de compra alguno. En dicho documento, … se refiere al Sr. Leopoldo, no como contratante o interviniente en contrato alguno, sino como “cliente o visitante”, que ha visitado el inmueble “en calidad de interesado en su compra”.

No se determinan obligaciones reciprocas entre las partes, ni se hace mención el precio o condiciones dentro de las cuales se habría de negociar la compraventa, o cuales eran las exigidas por la propietaria, que tampoco constan. Desde luego, no podía entenderse como obligación de la mediadora únicamente mostrar la vivienda. Sin embargo, en el texto de la “hoja de visita” se desliza subrepticiamente el compromiso de “el interesado” de no realizar ninguna gestión ni a negociar las condiciones de la transacción del inmueble visitado encaminada a comprar el mismo, obligación esta de carácter indefinido, no sujeta a plazo, y cuyo cumplimiento quedaba garantizado mediante una cláusula penal de pago de los honorarios del 3% (1’5% a cada parte) del importe de la venta. Como bien señala la sentencia, esta obligación unilateral no encuentra causa en contraprestación o promesa de la otra parte, y ha de considerarse abusiva e impuesta con evidente mala fe, al derivar una obligación del solo hecho de mostrar unas viviendas.

Esta misma Audiencia Provincial se ha pronunciado al respecto… –señalando- que en tal caso no nos encontramos ante un verdadero contrato de corretaje, en su modalidad de mandato de compra, por vulneración de lo dispuesto en el artículo 1.261 del Código Civil.

… Como se exponía en la sentencia referida “encubrir bajo una denominada “hoja de citas” (folio 8, no firmada por el demandado) un contrato, vulnera el mencionado artículo 1.261 del CC ., pues, bajo la simple apariencia de que se formula un mero parte de visita de efectos puramente internos para la empresa, realmente se está vinculando a la otra parte a los efectos obligatorios de un contrato, de modo que tal conducta del actor produce error en el demandado, quien no presta su consentimiento al contrato encubierto sino a lo que realmente se le ha manifestado, que es justificar su visita al inmueble en cuestión, por lo que, en consecuencia, el contrato de corretaje es inexistente”.

En sentido idéntico se pronuncia la Audiencia Provincial de Murcia de fecha 19 de junio de 2017, en la que se establece que exista un contrato de mediación y que se produzca el contrato principal (compraventa o arrendamiento) no implica que tanto comprador como vendedor están obligados al pago de comisiones, reflejando en el fundamento de derecho segundo lo siguiente:

“la mera intervención no genera derecho al cobro de honorarios para todas las partes, si no existe pacto, documentado o verbal, en tal sentido, pacto que debe extenderse, no solo al derecho al cobro de la comisión correspondiente, sino también y principalmente a la fijación del importe de tales honorarios en el porcentaje que corresponda.”.

En consecuencia, de dicha jurisprudencia se puede extraer que la conclusión de que la mera intervención del agente sin su encargo, aunque se firme un “parte de visita”, no genera el derecho a cobro, pues en tal caso, no nos encontramos ante un verdadero contrato de corretaje por vulneración de lo establecido en el artículo 1.261 del Código Civil.

Ana de los Ángeles Díaz Rosado - Méndez Padilla Abogados y Asociados

Ana de los Ángeles Díaz Rosado
Méndez Padilla Abogados y Asociados

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Tributación de las cestas navideñas

Se acerca la Navidad y la mayoría de la población, además de llevar algún décimo o participación para el sorteo de Navidad, también participa en rifas de cestas y otros premios vinculados al sorteo del 22 de diciembre.

Si eres premiado con un lote de productos navideños o cesta de navidad, que son sorteadas cada año en función del número agraciado con “el gordo” de la lotería del día 22 de diciembre, debes saber que existe la obligación de tributar ante la Agencia Tributaria como una ganancia patrimonial en la base general de la Declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) de ese ejercicio, aunque en la práctica no sea lo habitual, circunstancia que tampoco suele ser reclamada por Hacienda.

Analizamos cómo tributan las cestas de Navidad

Analizamos cómo tributan las cestas de Navidad

No obstante, la Ley del IRPF especifica que cualquier ganancia patrimonial debería declararse en la Renta del ejercicio correspondiente.

Sin embargo, existen diferencias entre las cestas premiadas por cualquier sorteo o rifa, de las que regalan las empresas a sus empleados. De tal forma, que la cesta de empresa se consideraría como retribución en especie en nómina, lo que conllevaría valorar a precio de mercado el costo de la misma, mientras que las cestas percibidas por sorteo serían declaradas como ganancia patrimonial valoradas también a valor de mercado.

Si eres el agraciado de un sorteo en la que se rifa una “macrocesta” y el premio es un ciclomotor o vehículo, también hay que tener en cuenta que correría de tu cuenta el pago del impuesto de matriculación del mismo.

Aunque habitualmente no se declaren este tipo de premios o sorteos, hay que tener en cuenta que la normativa española lo regula como ganancia que ha de tributar, por lo que entraría dentro del criterio de cada agraciado declararla o no. En cualquier caso, suerte a todos nuestros lectores!!

Beatriz Gaspar García - Emede & Asociados Asesores Tributarios

Beatriz Gaspar García
Emede y Asociados Asesores Tributarios, SLP

¿Qué pasa con la indemnización al arrendador si renuncia el inquilino?

Sabemos que, conforme al art. 9.1 de Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en la redacción de la Ley 4/2013, de 4 de junio, cuya entrada en vigor se produjo el 6 de junio de 2013, la duración del arrendamiento puede ser libremente pactado por las partes, aunque si esta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

Por otro lado, el art. 11, también en la redacción de la Ley 4/2013, de 4 de junio, permite al arrendatario que pueda desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Y, para el caso de desistimiento, las partes pueden pactar en el contrato que deba el arrendatario, indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir, añadiendo que los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

¿Qué pasa con la indemnización al arrendador si renuncia el arrendatario?

¿Qué pasa con la indemnización al arrendador si renuncia el arrendatario?

Ahora bien, es habitual plantearse qué ocurre en supuestos de desistimiento unilateral del contrato de arrendamiento por la voluntad del arrendatario, antes del transcurso del plazo legal de seis meses para el desistimiento, y antes del plazo de duración mínima pactada.

Esta cuestión había suscitado varias opiniones y debates doctrinales, si bien hemos accedido a una reciente encuesta efectuada en esta materia a varios magistrados de determinadas Audiencias Provinciales, entre ellos la de Málaga, siendo unánime todos ellos en que

“si el arrendatario desiste antes de los seis meses de duración mínima pienso que el arrendador le puede reclamar como indemnización todas las rentas correspondientes a los meses que falten hasta completar los seis, pues si el arrendatario no puede desistir antes de los seis meses y en consecuencia el arrendador puede pedir el cumplimiento del contrato con el pago de las rentas de los meses que falten, también podrá pedir el pago de las mismas rentas aunque sea a título de indemnización de daños y perjuicios.”

Por tanto, los arrendadores deben tener la certeza de que el contrato se cumplirá durante los seis primeros meses del contrato o, al menos, cobrará las rentas de ese periodo.

José Miguel Méndez Padilla - Méndez Padilla Abogados y Asociados

José Miguel Méndez Padilla
Méndez Padilla Abogados y Asociados

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