¿Qué pasa con la indemnización al arrendador si renuncia el inquilino?

Sabemos que, conforme al art. 9.1 de Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en la redacción de la Ley 4/2013, de 4 de junio, cuya entrada en vigor se produjo el 6 de junio de 2013, la duración del arrendamiento puede ser libremente pactado por las partes, aunque si esta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

Por otro lado, el art. 11, también en la redacción de la Ley 4/2013, de 4 de junio, permite al arrendatario que pueda desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Y, para el caso de desistimiento, las partes pueden pactar en el contrato que deba el arrendatario, indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir, añadiendo que los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

¿Qué pasa con la indemnización al arrendador si renuncia el arrendatario?

¿Qué pasa con la indemnización al arrendador si renuncia el arrendatario?

Ahora bien, es habitual plantearse qué ocurre en supuestos de desistimiento unilateral del contrato de arrendamiento por la voluntad del arrendatario, antes del transcurso del plazo legal de seis meses para el desistimiento, y antes del plazo de duración mínima pactada.

Esta cuestión había suscitado varias opiniones y debates doctrinales, si bien hemos accedido a una reciente encuesta efectuada en esta materia a varios magistrados de determinadas Audiencias Provinciales, entre ellos la de Málaga, siendo unánime todos ellos en que

“si el arrendatario desiste antes de los seis meses de duración mínima pienso que el arrendador le puede reclamar como indemnización todas las rentas correspondientes a los meses que falten hasta completar los seis, pues si el arrendatario no puede desistir antes de los seis meses y en consecuencia el arrendador puede pedir el cumplimiento del contrato con el pago de las rentas de los meses que falten, también podrá pedir el pago de las mismas rentas aunque sea a título de indemnización de daños y perjuicios.”

Por tanto, los arrendadores deben tener la certeza de que el contrato se cumplirá durante los seis primeros meses del contrato o, al menos, cobrará las rentas de ese periodo.

José Miguel Méndez Padilla - Méndez Padilla Abogados y Asociados

José Miguel Méndez Padilla
Méndez Padilla Abogados y Asociados

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Controversia del IVA en la asistencia jurídica gratuita

A lo largo del ejercicio 2016 y 2017 se han producido una serie de modificaciones respecto al IVA en los servicios prestados por abogados y procuradores en el denominado “turno de oficio” o “para la asistencia letrada al detenido”.

El origen de este asunto comenzó el pasado 18 de junio de 1986 en referencia a un informe emitido por el Ministerio de Justicia, por el que la prestación de este tipo de servicios eran considerados con carácter obligatorio según la normativa jurídica vigente, por lo que no eran considerados con el carácter de retribución ni compensación por prestación de servicios, al ser servicios obligatorios y gratuitos no estaban sujetos al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) y no era obligatoria la expedición de factura como justificante.

El IVA en la asistencia jurísdica gratuita a debate

El IVA en la asistencia jurísdica gratuita a debate

Este criterio sufrió una modificación el pasado 28 de julio de 2016 debido a una Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (STJUE) que originó el cambio de criterio para la Dirección General de Tributos (DGT) mediante las consultas V0173/2017 y V0179/2017 de 25 de enero, en las que se expresa que los servicios prestados por abogados y procuradores a beneficiarios con derecho a asistencia jurídica gratuita estaban sujetos y no exentos debiéndose repercutir el IVA del 21% en factura, al ser abonada por un tercero que sería la Administración pública competente, fundamentalmente por el hecho de percibir la retribución con cargo a fondos públicos.

Por último, con fecha 23 de junio de 2017 entró en vigor la Ley 2/2017 con el fin de modificar la naturaleza jurídica de las percepciones recibidas por abogados y procuradores como consecuencia de la asistencia jurídica gratuita y para salvaguardar la no sujeción en IVA de estos servicios profesionales. Para ello vincula a estos servicios el carácter indemnizatorio de los mismos, al ser considerados obligatorios y gratuitos, incorporándolos al supuesto de no sujeción regulado en el artículo 7.10º de la LIVA, en el que se declara la no sujeción de las prestaciones de servicios a título gratuito del artículo 12.3º que sean obligatorias para el sujeto pasivo en virtud de normas jurídicas o convenios especiales.

Como consecuencia de lo anterior, la Ley 1/1996 ha sufrido diversos cambios entre los que podemos destacar:

  • Obligatoriedad en la prestación del servicio de asistencia jurídica gratuita.
  • Reconocimiento del carácter obligatorio de la misma.
  • Se modifican los artículos 30 y 40 aludiendo al carácter exclusivamente indemnizatorio de los servicios prestados por los profesionales cuando exista reconocimiento expreso del derecho a la asistencia jurídica gratuita, sustituyendo retribución por indemnización.

Esta modificación normativa se produce con efecto retroactivo desde el 1 de enero de 2017.

Dada tanta controversia, es recomendable analizar y justificar debidamente si la cantidad abonada es considerada indemnización para resarcir daños y perjuicios, o por el contrario, puede ser considerada abono de una prestación de servicios independiente. ¿Qué pensáis sobre este interesante tema?

Beatriz Gaspar García - Emede & Asociados Asesores Tributarios

Beatriz Gaspar García
Emede y Asociados Asesores Tributarios, SLP

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea pone fin a las cláusulas suelo

El pasado 21 de diciembre de 2016, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha resuelto definitivamente la cuestión sobre los efectos a otorgar en la declaración de nulidad de la cláusula suelo.

Hasta el dictado de esta recientísima sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, nuestro Tribunal Supremo en sentencia de fecha 9 de mayo de 2013, determinó que la declaración del carácter abusivo de las cláusulas suelo no afectaba a las situaciones definitivamente decididas por resoluciones judiciales con fuerza de cosa juzgada, ni a los pagos ya efectuados antes de la fecha en que se dictó la propia Sentencia, y que en virtud del principio de seguridad jurídica, los efectos derivados de la declaración de nulidad quedaban limitados a las cantidades indebidamente pagadas a partir del día 9 de mayo de 2013.

Con esta interpretación del Tribunal Supremo, se estaban limitando en el tiempo los efectos de la declaración de nulidad de la cláusula suelo, pues con independencia de la fecha de suscripción del préstamo hipotecario con cláusula suelo, no se podían reclamar los intereses cobrados de más por la entidad crediticia correspondiente, con anterioridad al día 9 de mayo de 2013.

La sentencia del TJUE abre la puerta para que muchos afectados por cláusulas suelo puedan reclamar la devolución de su dinero

La sentencia del TJUE abre la puerta para que muchos afectados por cláusulas suelo puedan reclamar la devolución de su dinero

Esta cuestión fue elevada al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) para que se pronunciase acerca de si la limitación recogida en la Sentencia de 9 de mayo de 2013, desprotegía al consumidor e infringía la Directiva Comunitaria número 93/13.

En la citada sentencia el TJUE se manifiesta que la limitación en el tiempo de los efectos jurídicos derivados del artículo 6, apartado 1 de la Directiva garantiza una protección limitada a los consumidores que resulta incompleta e insuficiente, y no constituye un medio adecuado y eficaz para que cese el uso de dicha cláusula.

En este sentido, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea es concluyente al afirmar lo siguiente:

“el artículo 6, apartado 1, de la Directiva 93/13 debe interpretarse en el sentido de que procede considerar, en principio, que una cláusula contractual declarada abusiva nunca ha existido, de manera que no podrá tener efectos frente al consumidor. Por consiguiente, la declaración judicial del carácter abusivo de tal cláusula debe tener como consecuencia, en principio, el restablecimiento de la situación de hecho y de Derecho en la que se encontraría el consumidor de no haber existido dicha cláusula”.

En consecuencia, al final el Tribunal de Justicia de la Unión Europea zanja definitivamente la cuestión objeto de debate, al establecer que la declaración de abusividad debe restablecer la situación de hecho y de derecho del consumidor, y por tanto, los efectos de la nulidad de la cláusula suelo deben ser extensibles desde su aplicación.

Con el dictado de esta Sentencia, se pone fin a la controversia existente en los distintos Tribunales, y ya podemos decir sin lugar a dudas que colorín, colorado, las cláusulas suelo se han acabado.

Ana de los Ángeles Díaz Rosado - Méndez Padilla Abogados y Asociados

Ana de los Ángeles Díaz Rosado
Méndez Padilla Abogados y Asociados

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