¿Qué pasa con la indemnización al arrendador si renuncia el inquilino?

Sabemos que, conforme al art. 9.1 de Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en la redacción de la Ley 4/2013, de 4 de junio, cuya entrada en vigor se produjo el 6 de junio de 2013, la duración del arrendamiento puede ser libremente pactado por las partes, aunque si esta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

Por otro lado, el art. 11, también en la redacción de la Ley 4/2013, de 4 de junio, permite al arrendatario que pueda desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Y, para el caso de desistimiento, las partes pueden pactar en el contrato que deba el arrendatario, indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir, añadiendo que los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

¿Qué pasa con la indemnización al arrendador si renuncia el arrendatario?

¿Qué pasa con la indemnización al arrendador si renuncia el arrendatario?

Ahora bien, es habitual plantearse qué ocurre en supuestos de desistimiento unilateral del contrato de arrendamiento por la voluntad del arrendatario, antes del transcurso del plazo legal de seis meses para el desistimiento, y antes del plazo de duración mínima pactada.

Esta cuestión había suscitado varias opiniones y debates doctrinales, si bien hemos accedido a una reciente encuesta efectuada en esta materia a varios magistrados de determinadas Audiencias Provinciales, entre ellos la de Málaga, siendo unánime todos ellos en que

“si el arrendatario desiste antes de los seis meses de duración mínima pienso que el arrendador le puede reclamar como indemnización todas las rentas correspondientes a los meses que falten hasta completar los seis, pues si el arrendatario no puede desistir antes de los seis meses y en consecuencia el arrendador puede pedir el cumplimiento del contrato con el pago de las rentas de los meses que falten, también podrá pedir el pago de las mismas rentas aunque sea a título de indemnización de daños y perjuicios.”

Por tanto, los arrendadores deben tener la certeza de que el contrato se cumplirá durante los seis primeros meses del contrato o, al menos, cobrará las rentas de ese periodo.

José Miguel Méndez Padilla - Méndez Padilla Abogados y Asociados

José Miguel Méndez Padilla
Méndez Padilla Abogados y Asociados

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¿Cómo afecta la baja laboral a la consideración como actividad económica del arrendamiento de inmuebles?

¿Se incumple el requisito de persona contratada a jornada completa para la consideración de actividad económica del arrendamiento de inmuebles cuando dicha persona se encuentra de baja laboral?

Como ya es conocido, para que el arrendamiento de inmuebles se considere actividad económica, se exige el requisito de tener contratada a una persona con contrato laboral a jornada completa (desde el 1 de enero de 2015 se eliminó el correspondiente a local afecto directamente a la actividad); no obstante, es importante recordar que el criterio administrativo es que se trata de un requisito necesario pero en ningún caso suficiente y habrá que probar la necesidad de contar con dicha persona contratada y con una “masa crítica” suficiente de inmuebles para que exista una verdadera actividad.

Si el trabajador contratado a jornada completa esá de baja temporal, no afecta a la consideración del arrendamiento de inmuebles como actividad económica

Si el trabajador contratado a jornada completa está de baja temporal, no afecta a la consideración del arrendamiento de inmuebles como actividad económica

Sin embargo, la Dirección General de Tributos (DGT) en la respuesta a la consulta vinculante CV 6-4-17 ha precisado cómo se debe tratar el requisito formal de la persona contratada cuando ésta se encuentra de baja por enfermedad y planteándose si durante el tiempo que se extiende entre el inicio de la baja por incapacidad temporal del citado empleado y la contratación efectiva de otro nuevo trabajador para la cobertura de su baja se ha cumplido con el requisito exigido.

El requisito exigido de que el arrendador tenga al menos una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa, solo se entenderá cumplido si dicho contrato es calificado como laboral por la normativa laboral vigente -cuestión ajena al ámbito tributario- y es a jornada completa.

La DGT concluye que la exigencia de jornada completa debe entenderse cumplida en este caso, ya que se manifiesta que el trabajador ha sido contratado a jornada completa, con independencia de que de forma temporal pueda estar en situación de baja por enfermedad.

Aclaramos un asunto controvertido más; seguimos en racha… 😉

Juan Manuel Toro Fernández - Emede & Asociados Asesores Tributarios

Juan Manuel Toro Fernández
Emede y Asociados Asesores Tributarios, SLP

Base imponible del ITP/AJD en el arrendamiento de vivienda habitual

La Dirección General de Tributos en la consulta V177 de 25 de enero de 2017, ha precisado que la base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados por la constitución del arrendamiento debe ser por el importe del arrendamiento para un plazo de 3 años, independientemente de que la duración establecida en el contrato sea inferior, como el caso consultado en el que la duración era de 1 año.

Analizamos el ITP en el alquiler de vivienda habitual

Analizamos el ITP en el alquiler de vivienda habitual

Para llegar a esta conclusión, remite a la Ley 29/1994 de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que regula en su artículo 9 el denominado el plazo de duración del contrato en los términos:

“Artículo 9. Plazo mínimo.
1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes.
Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo”.
Y por otro lado, el artículo 10 del Texto Refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, después de establecer en su apartado 1 la regla general de determinación de la base imponible constituida por el valor real del bien transmitido o del derecho que se constituya o ceda, añade en el apartado 2 una serie de reglas especiales, refiriéndose en el apartado e) los arrendamientos:
“2. En particular, serán de aplicación las normas contenidas en los apartados siguientes:
e) En los arrendamientos servirá de base la cantidad total que haya de satisfacerse por todo el período de duración del contrato; cuando no constase aquél, se girará la liquidación computándose seis años, sin perjuicio de las liquidaciones adicionales que deban practicarse, caso de continuar vigente después del expresado período temporal; en los contratos de arrendamiento de fincas urbanas sujetas a prórroga forzosa se computará, como mínimo, un plazo de duración de tres años”.

Por lo que de los preceptos anteriormente transcritos se deriva lo siguiente:

  • La base imponible se determina en función del período de duración del contrato.
  • El artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos fija una duración mínima de tres años, en virtud de las prórrogas obligatorias que dicho precepto establece.

Luego, el periodo que debe tenerse en cuenta es el de tres años, sin que en ningún caso proceda la devolución del impuesto satisfecho si la duración del contrato fuere inferior a dicho plazo, en virtud de lo dispuesto en el artículo 57 del Texto R  efundido del ITP y AJD.

No obstante, solo en el caso de que la rescisión del contrato fuese declarada o reconocida judicial o administrativa y por resolución firme, procedería la devolución del impuesto ingresado, siempre que sea solicitada en el plazo establecido.

Juan Manuel Toro Fernández - Emede & Asociados Asesores Tributarios

Juan Manuel Toro Fernández
Emede y Asociados Asesores Tributarios, SLP

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