Tras las cláusulas suelo llegan los gastos de formalización de la hipoteca

Una reciente Sentencia del Tribunal Supremo, en concreto, la sentencia 705/2015 de 23 de diciembre, ha declarado abusiva una cláusula en la que el BBVA imponía al prestatario el pago de todos los gastos, tributos y comisiones derivados del préstamo hipotecario.

El contenido de dicha cláusula considerada abusiva por nuestro Alto Tribunal era el siguiente:

“Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente”.

Este tipo de cláusulas, en estos términos o muy parecidos, ha sido absolutamente habitual en las escrituras de constitución de hipoteca, y, por tanto, con esta Sentencia se abre otro “frente” contra las entidades financieras y bancarias, ante la más que previsible avalancha de demandas de consumidores, ansiosos y deseosos de devolver a su banco el “maltrato” que, en alguna ocasión hayan podido padecer, y espoleados por la publicidad agresiva de los grandes despachos de abogados que ven en este nuevo asunto, otro “nicho de negocio”.

Tras las cláusulas suelo llegan los gastos de formalización de la hipoteca

Una sentencia del Tribunal Supremo considera abusivo imputar los gastos de formalización de hipoteca al consumidor

Lo cierto es que la mencionada Sentencia “abre un melón” por el que los consumidores podrán reclamar de los gastos de notaría, registro, gestoría y el correspondiente Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), si bien lo recomendable es realizar una reclamación previa al “Defensor del Cliente” de la entidad financiera en cuestión, y transcurridos dos meses, desde dicha reclamación, haya contestado o no el Servicio de Atención al Cliente, y siempre que la respuesta, en caso de haberla, haya sido negativa, lo procedente será la interposición de la correspondiente demanda judicial.

Ahora bien, hay que tener en cuenta que aún existen dudas y disparidad de criterios en relación a la procedencia o no del “concepto” de mayor cuantía de la reclamación, cual es, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), existiendo resoluciones que atribuyen este gasto al consumidor, otros al banco y otros a ambos en diversas proporciones.

Efectivamente, dado que en la actualidad no hay una doctrina jurisprudencial creada sobre la materia, y mucho menos “unificada”, ya que solo existe una Sentencia del Tribunal Supremo, la doctrina científica parece unánime en que si la cláusula es abusiva, el consumidor podrá reclamar los gastos de notaría registro e, incluso, gestoría.

Ahora bien, y desde mi punto de vista, la cuestión suscita muchas dudas en el caso del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), puesto que si bien de acuerdo con el artículo 8 de la Ley que regula el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados:

“Estará obligado al pago del Impuesto a título de contribuyente, y cualesquiera que sean las estipulaciones establecidas por las partes en contrario:

c) En la constitución de derechos reales, aquel a cuyo favor se realice este acto.”

Si tomamos en consideración la literalidad del mencionado artículo como referencia, parece que es el banco el beneficiario de la escritura por cuanto la hipoteca se constituye “a favor” del mismo, y así lo ha considerado el Tribunal Supremo en la Sentencia a la que aludimos.

Sin embargo, existen voces que mantienen que conforme al Reglamento que desarrolla la Ley del Impuesto, es el prestatario el obligado al pago, por lo que tendremos que estar a lo que decidan los Tribunales de Justicia más adelante, y de forma específica el Tribunal Supremo, unificando la doctrina jurisprudencial al respecto. Mientras tanto, las entidades financieras sufrirán, después de las cláusulas suelo de las que ya hablamos en un anterior post, un nuevo “dolor de cabeza”…

José Miguel Méndez Padilla - Méndez Padilla Abogados y Asociados

José Miguel Méndez Padilla
Méndez Padilla Abogados y Asociados

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