Gastos de ampliación y mejora versus gastos de conservación y reparación de inmuebles

A continuación vamos a tratar de clarificar la diferencia existente entre gastos de conservación y reparación versus gastos de ampliación y mejora en un inmueble cuyo destino va a ser el arrendamiento.

Son conceptos que inducen a confusión, y en función de la calificación que tengan, su tratamiento fiscal será distinto.

Es muy normal que con carácter previo al arrendamiento de un inmueble, se tengan que realizar obras de mejora o reforma en el mismo, y nos planteamos si son deducibles como gasto corriente del ejercicio, o si por el contrario se calificarían como mayor valor del inmueble y por lo tanto, su deducción vendría vía amortización.

El artículo 13 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas establece los gastos deducibles de los rendimientos de capital inmobiliario, y entre otros, dice que son deducibles los gastos de conservación y reparación en los inmuebles susceptibles de generar ingresos.

Para que el gasto sea deducible lo que se exige es que exista una correlación con la obtención de ingresos. Por lo tanto, aunque las obras se realicen con anterioridad a la puesta en arrendamiento del inmueble, siempre que posteriormente se obtengan ingresos, los gastos en los que se ha incurrido serán deducibles.

Los gastos de conservación y reparación, junto con los gastos de intereses, en cada ejercicio, y para cada inmueble, no pueden exceder de los rendimientos íntegros obtenidos. El exceso podrá deducirse en los cuatro años siguientes.

Se consideran gastos de conservación y reparación todos aquellos que se efectúan con la finalidad de mantener el uso normal del inmueble, siempre que no provoquen la modificación de la estructura del inmueble, ni la superficie habitable de la finca.

A modo de ejemplo, se consideran como gastos de conservación y reparación todos aquellos como el pintado, sustitución de instalaciones eléctricas o de fontanería, sustitución de solería y azulejos, sustitución de puertas y ventadas, etc…

Por el contrario, las cantidades destinadas a la modificación de la estructura del inmueble, a instalar un elemento que no existía con anterioridad, por ejemplo un ascensor, o aumentar la superficie útil del inmueble, tendrán la consideración de gastos de ampliación o mejora, que no serán gastos corrientes del ejercicio, suponiendo un mayor valor del inmueble y que se deducirían vía amortización.

Recordemos que además de los gastos de reparación y conservación, en el caso de inmuebles arrendados, también son deducibles los siguientes:

  • Los gastos de financiación e intereses.
  • Los tributos.
  • Los gastos de administración, portería, jardinería y comunidad.
  • Los gastos jurídicos.
  • Los saldos de dudoso cobro en caso de impago.
  • Los seguros.
  • Los suministros que corran a cargo del arrendador.
  • Las amortizaciones.

Esperamos que os sirva de ayuda el contenido de este post si alguna vez os encontráis con este supuesto.

Isabel Díaz Rosado
Emede y Asociados Asesores Tributarios, SLP

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