Comprobación por parte de la Administración del valor real de los inmuebles

Recientemente ya hablamos en nuestro blog sobre la comprobación del valor real de los inmuebles por parte de la administración hoy volvemos a hablar sobre esta histórica sentencia la de la Sala Tercera, de lo Contencioso-administrativo, Sección 2ª, del Tribunal Supremo 1051/2018.

El Tribunal Supremo en esta sentencia de 19 de junio de 2018, cuestiona el método de comprobación del valor real de transmisión de un inmueble consistente en aplicar un coeficiente multiplicador sobre el valor catastral asignado al mismo, para comprobar el valor declarado a efectos del ITP-AJD.

la carga de la prueba para determinar el valor real de un inmueble no recae sobre el obligado tributario, sino sobre la propia Administración

la carga de la prueba para determinar el valor real de un inmueble no recae sobre el obligado tributario, sino sobre la propia Administración

El Tribunal Supremo establece que:

“El método de comprobación consistente en la estimación por referencia a valores catastrales, multiplicados por índices o coeficientes (artículo 57.1.b) de la Ley General Tributaria) no es idóneo, por su generalidad y falta de relación con el bien concreto de cuya estimación se trata, para la valoración de bienes inmuebles en aquellos impuestos en que la base imponible viene determinada legalmente por su valor real, salvo que tal método se complemente con la realización de una actividad estrictamente comprobadora directamente relacionada con el inmueble singular que se someta a avalúo”.

Para mayor abundamiento, sostiene que “no dota a la Administración de una presunción reforzada de veracidad y acierto de los valores incluidos en los coeficientes, figuren en disposiciones generales o no”.

Resulta reseñable la exigencia que sea la Administración Tributaria la que

exprese motivadamente las razones por las que, a su juicio, tal valor declarado no se corresponde con el valor real, sin que baste para justificar el inicio de la comprobación la mera discordancia con los valores o coeficientes generales publicados por los que se multiplica el valor catastral”.

Esto es, considera que la carga de la prueba no recae sobre el obligado tributario, sino sobre la propia Administración:

“El interesado no está legalmente obligado a acreditar que el valor que figura en la declaración o autoliquidación del impuesto coincide con el valor real, siendo la Administración la que debe probar esa falta de coincidencia”.

Con esta destacable sentencia, se viene a proteger, en cierta manera, al obligado tributario de cierta indefensión en la que se encontraba en muchas de las ocasiones ante la comunidad autónoma de turno, cuando se calculaban valores de inmuebles con este método, sin ni tan siquiera realizar una mera visita “ocular” del inmueble en cuestión, y tener en cuenta elementos tan básicos a la hora de valorar un inmueble como es, por ejemplo, el estado de conservación entre otros.

En definitiva, muy valiosa la doctrina establecida por el Tribunal Supremo ya que, aunque si bien considera el método de los coeficientes por valor catastral como un método válido, exigirá a las comunidades autónomas a motivar mejor dichas valoraciones de inmuebles al recaer sobre ellas “la carga de la prueba”.

Luis Gajate Bonilla
Emede ETL Global

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