Base imponible del ITP/AJD en el arrendamiento de vivienda habitual

La Dirección General de Tributos en la consulta V177 de 25 de enero de 2017, ha precisado que la base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados por la constitución del arrendamiento debe ser por el importe del arrendamiento para un plazo de 3 años, independientemente de que la duración establecida en el contrato sea inferior, como el caso consultado en el que la duración era de 1 año.

Analizamos el ITP en el alquiler de vivienda habitual

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Para llegar a esta conclusión, remite a la Ley 29/1994 de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que regula en su artículo 9 el denominado el plazo de duración del contrato en los términos:

«Artículo 9. Plazo mínimo.
1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes.
Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo”.
Y por otro lado, el artículo 10 del Texto Refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, después de establecer en su apartado 1 la regla general de determinación de la base imponible constituida por el valor real del bien transmitido o del derecho que se constituya o ceda, añade en el apartado 2 una serie de reglas especiales, refiriéndose en el apartado e) los arrendamientos:
“2. En particular, serán de aplicación las normas contenidas en los apartados siguientes:
e) En los arrendamientos servirá de base la cantidad total que haya de satisfacerse por todo el período de duración del contrato; cuando no constase aquél, se girará la liquidación computándose seis años, sin perjuicio de las liquidaciones adicionales que deban practicarse, caso de continuar vigente después del expresado período temporal; en los contratos de arrendamiento de fincas urbanas sujetas a prórroga forzosa se computará, como mínimo, un plazo de duración de tres años”.

Por lo que de los preceptos anteriormente transcritos se deriva lo siguiente:

  • La base imponible se determina en función del período de duración del contrato.
  • El artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos fija una duración mínima de tres años, en virtud de las prórrogas obligatorias que dicho precepto establece.

Luego, el periodo que debe tenerse en cuenta es el de tres años, sin que en ningún caso proceda la devolución del impuesto satisfecho si la duración del contrato fuere inferior a dicho plazo, en virtud de lo dispuesto en el artículo 57 del Texto R  efundido del ITP y AJD.

No obstante, solo en el caso de que la rescisión del contrato fuese declarada o reconocida judicial o administrativa y por resolución firme, procedería la devolución del impuesto ingresado, siempre que sea solicitada en el plazo establecido.

Juan Manuel Toro Fernández - Emede & Asociados Asesores Tributarios

Juan Manuel Toro Fernández
Emede y Asociados Asesores Tributarios, SLP

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2 pensamientos en “Base imponible del ITP/AJD en el arrendamiento de vivienda habitual

  1. ¿Cree usted conforme a derecho el pago de una transmisión patrimonial que es posible que no se produzca, por la posible rescisión de contrato por plazo inferior a 3 años?

    • Hola!! Si se produce la transmisión, por ejemplo de un inmueble, la operación tributa, entre otros, por el Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados; si la operación se resuelve y cumple determinados motivos, requisitos, importe y exclusiones contemplados en la normativa, el impuesto satisfecho puede solicitarse su devolución.

      a) Motivos . Con independencia de otros motivos de tipo genérico que pudieran concurrir (duplicidad de pago, errores aritméticos, etc.), los que justifican la devolución del impuesto son la declaración o reconocimiento judicial de la nulidad, rescisión o resolución del acto o contrato.

      b) Requisitos. A estos efectos, se exige que concurran los siguientes requisitos:

      – que el acto o contrato no haya producido efectos lucrativos;

      – que la declaración judicial o administrativas sea firme; y

      – que la reclamación de la devolución se produzca dentro del plazo de prescripción señalado en la LGT art.66, a contar desde la fecha de la resolución firme.

      Cuando la resolución del contrato venga originada por el cumplimiento de una condición establecida por las partes, no es necesario que exista una declaración judicial o administrativa, a efectos de originarse el derecho a la devolución.

      c) Importe. El importe de la devolución solo alcanza a la cuota tributaria, sin que se incluyan otros conceptos (sanciones, intereses, etc.).

      d) Exclusiones. Cuando concurren las siguientes circunstancias se entiende que no procede la devolución la devolución del impuesto:

      – cuando el acto hubiese producido efectos lucrativos;

      – cuando, aun no habiéndose producido tales efectos, la causa de la rescisión o resolución fuese el incumplimiento de las obligaciones del obligado al pago del impuesto (p.e., el impago del precio en una compraventa);

      – cuando el contrato quede sin efecto por mutuo acuerdo de las partes; y

      – cuando la operación consista en el ejercicio de la retrocesión en una compraventa con pacto de retro.

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