La “hoja de visita” o “parte de visita” según nuestra jurisprudencia

Con esta denominación nos estamos refiriendo a la situación que se origina en la práctica cuando un consumidor busca vivienda, bien para alquilar o bien para comprar, realizando la gestión por su cuenta (a través de los distintos anuncios inmobiliarios, o por otras vías donde se publicitan dichos inmuebles).

La situación que se analiza por la jurisprudencia se refiere a la reclamación por parte de la agencia al inquilino/comprador (siempre consumidor) de pagar una comisión como consecuencia de la firma de un documento que se denomina “hoja de visita” o “boletín de visita” (a una empresa), sin que haya existido un encargo de mediación por parte del inquilino/comprador.

En la búsqueda de vivienda es muy común tener que firmar el parte de visita al agente inmobiliario

En la búsqueda de vivienda es muy común tener que firmar el parte de visita al agente inmobiliario

Con carácter general, debemos considerar que a todos estos supuestos le son de aplicación el Real Decreto 515/1989 de 21 de abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas, que en el artículo 10 del citado Real Decreto recoge lo siguiente:

“los documentos contractuales de compra-venta o arrendamiento de viviendas deberán ir redactados con la debida claridad y sencillez, sin referencia o remisión a textos o documentos que no se faciliten previa o simultáneamente a la celebración del contrato.

Igualmente deberán responder a los principios de buena fe y justo equilibrio de las contraprestaciones, lo que entre otras, implica la prohibición de inclusión de cláusulas que impongan un incremento del precio por servicios, accesorios, financiación, aplazamientos, recargos, indemnizaciones o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales efectivas que puedan ser libremente aceptadas o rechazadas por el comprador o arrendatario con independencia del contrato principal…”

Por su parte, la jurisprudencia es unánime al manifestar que la simple firma de una hoja de visita no equivale a un contrato de mediación, fiel reflejo de dicha jurisprudencia es la Sentencia número 219/2017, de fecha 29 de septiembre de 2017, dictada por la Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Granada, en el recurso nº 239/2017, cuyo ponente fue D. Juan Francisco Ruiz- Rico Ruiz, que en su fundamento de derecho segundo establece lo siguiente:

“…mostramos nuestra conformidad con la Juzgadora de Instancia en que la hoja de visita del inmueble firmada por el demandado no equivale a contrato de mediación o encargo de compra alguno. En dicho documento, … se refiere al Sr. Leopoldo, no como contratante o interviniente en contrato alguno, sino como “cliente o visitante”, que ha visitado el inmueble “en calidad de interesado en su compra”.

No se determinan obligaciones reciprocas entre las partes, ni se hace mención el precio o condiciones dentro de las cuales se habría de negociar la compraventa, o cuales eran las exigidas por la propietaria, que tampoco constan. Desde luego, no podía entenderse como obligación de la mediadora únicamente mostrar la vivienda. Sin embargo, en el texto de la “hoja de visita” se desliza subrepticiamente el compromiso de “el interesado” de no realizar ninguna gestión ni a negociar las condiciones de la transacción del inmueble visitado encaminada a comprar el mismo, obligación esta de carácter indefinido, no sujeta a plazo, y cuyo cumplimiento quedaba garantizado mediante una cláusula penal de pago de los honorarios del 3% (1’5% a cada parte) del importe de la venta. Como bien señala la sentencia, esta obligación unilateral no encuentra causa en contraprestación o promesa de la otra parte, y ha de considerarse abusiva e impuesta con evidente mala fe, al derivar una obligación del solo hecho de mostrar unas viviendas.

Esta misma Audiencia Provincial se ha pronunciado al respecto… –señalando- que en tal caso no nos encontramos ante un verdadero contrato de corretaje, en su modalidad de mandato de compra, por vulneración de lo dispuesto en el artículo 1.261 del Código Civil.

… Como se exponía en la sentencia referida “encubrir bajo una denominada “hoja de citas” (folio 8, no firmada por el demandado) un contrato, vulnera el mencionado artículo 1.261 del CC ., pues, bajo la simple apariencia de que se formula un mero parte de visita de efectos puramente internos para la empresa, realmente se está vinculando a la otra parte a los efectos obligatorios de un contrato, de modo que tal conducta del actor produce error en el demandado, quien no presta su consentimiento al contrato encubierto sino a lo que realmente se le ha manifestado, que es justificar su visita al inmueble en cuestión, por lo que, en consecuencia, el contrato de corretaje es inexistente”.

En sentido idéntico se pronuncia la Audiencia Provincial de Murcia de fecha 19 de junio de 2017, en la que se establece que exista un contrato de mediación y que se produzca el contrato principal (compraventa o arrendamiento) no implica que tanto comprador como vendedor están obligados al pago de comisiones, reflejando en el fundamento de derecho segundo lo siguiente:

“la mera intervención no genera derecho al cobro de honorarios para todas las partes, si no existe pacto, documentado o verbal, en tal sentido, pacto que debe extenderse, no solo al derecho al cobro de la comisión correspondiente, sino también y principalmente a la fijación del importe de tales honorarios en el porcentaje que corresponda.”.

En consecuencia, de dicha jurisprudencia se puede extraer que la conclusión de que la mera intervención del agente sin su encargo, aunque se firme un “parte de visita”, no genera el derecho a cobro, pues en tal caso, no nos encontramos ante un verdadero contrato de corretaje por vulneración de lo establecido en el artículo 1.261 del Código Civil.

Ana de los Ángeles Díaz Rosado - Méndez Padilla Abogados y Asociados

Ana de los Ángeles Díaz Rosado
Méndez Padilla Abogados y Asociados

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Claves para no olvidar nada antes de confirmar el borrador de la Renta

Los primeros síntomas primaverales son el comienzo de la subida de las temperaturas, el cambio de los relojes al horario de verano, las primeras alergias y el inicio de la campaña de la Renta.

Ha comenzado la campaña de Renta 2017 y lo principal es tener en cuenta las deducciones propias de cada comunidad autónoma, como pueden ser el alquiler o adquisición de vivienda habitual, gastos de guardería…

Ya llegó la Campaña de la Renta 2017

Ya llegó la Campaña de la Renta 2017

La principal novedad para este año es la app en el móvil, pero cuidado porque cabe la posibilidad de que se puedan escapar algunas deducciones importantes a la hora de confirmar el borrador.

A continuación enumeramos algunas deducciones importantes a tener en cuenta antes de confirmar la declaración:

La familia y uno más

Los cambios en el estado civil deben aparecer reflejados en el borrador, así como las defunciones y sobre todo los nacimientos, ya que estos conllevan la posibilidad de perder deducciones familiares. Deben tenerse en cuenta las situaciones de minusvalía. Muy importante también, si estás casado, valorar que es más beneficioso fiscalmente, si hacer la declaración conjunta o individual.

Los rendimientos del trabajo

Deben incluirse las cuotas sindicales y los colegios profesionales (siempre que exista colegiación obligatoria) y se debe prestar atención si los ingresos provienen de más de un pagador ya que a veces el borrador no reflejas todos los datos.

La titularidad de los inmuebles y las viviendas y locales vacíos

Las viviendas y locales vacíos generan imputación de rentas inmobiliarias, por lo que se debe comprobar que el inmueble siga siendo de nuestra propiedad.

Deducción por alquiler de vivienda habitual

La deducción estatal por alquiler de vivienda habitual se mantiene vigente para los contratos firmados antes del 1 de enero de 2015. Hay que tener en cuenta que algunas comunidades autónomas tienen establecidas diferentes tipos de deducciones al alquiler.

Deducción por vivienda habitual

La deducción estatal por adquisición de vivienda habitual continúa siendo aplicable para aquellos que la compraron o que realizaron algún pago para su construcción antes del 1 de enero de 2013. Revisar también que el importe de la hipoteca se ha dedicado al 100% para financiar la vivienda.

Ganancias patrimoniales

A veces los contribuyentes olvidan declarar las ganancias patrimoniales y éstas deben estar incorporadas en la propuesta de declaración para evitar que la Agencia Tributaria practique una liquidación e imponga una sanción.

Los donativos

Deducciones importantes que a veces no se incluyen en el borrador. Para que las deducciones se incluyan en el borrador, la entidad receptora debe tener los datos de quien dona y comunicarlo a la Agencia Tributaria.

Planes de pensiones

La entidad gestora tiene la obligación de facilitar los datos a la Agencia Tributaria pero conviene comprobarlos.

Las cláusulas suelo

Sobre esta cuestión Gestha (Sindicato de Técnicos del Ministerio de Hacienda) aclara que “el dinero que se pagó al banco, y que éste devolverá después, es el reintegro de un pago indebido, por lo que no constituye renta, tampoco se integrarán en la base imponible los intereses que tienen la finalidad de indemnizar y que están relacionados con las cláusulas suelo”.

Por lo tanto, no nos apresuremos y reflexionemos antes de confirmar el borrador.

Raquel Gómez Adarve - Emede & Asociados Asesores Tributarios

Raquel Gómez Adarve
Emede y Asociados Asesores Tributarios, SLP

El IVA en apartamentos turísticos que ceden su actividad a un tercero

El alquiler de apartamentos con fines turísticos es una actividad en auge que ha crecido con fuerza desde el ejercicio 2015 y se mantiene en la actualidad, tanto es así, que cada vez se establecen más controles por parte de la Administración Tributaria y las Comunidades Autónomas.

En lo referente a la exención en IVA nos remitimos en lo establecido en el artículo 20.23º de la Ley del IVA (LIVA), que establece la exención para el arrendamiento de apartamentos y viviendas, salvo cuando el arrendador preste algunos de los servicios propios de la industria hotelera, como restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos. Esta cuestión ya la analizamos con más detalle en nuestro post El IVA en el alquiler de los apartamentos turísticos.

Apartamento turístico

El IVA en el alquiler de apartamentos turísticos es una cuestión ya regulada, pero, ¿qué ocurre cuando hay una cesión de la explotación del inmueble?

Recientemente el Tribunal Económico Administrativo Central (TEAC) resolvió el caso de una sociedad que cede sus inmuebles a un tercero para la explotación de los mismos con fines turísticos a cambio de la percepción de un porcentaje sobre dichos ingresos y por el que se repercute el IVA correspondiente, (TEAC, Resolución 25 Ene. 2018. Rec. 4423/2014), por la que Inspección cuestionó el derecho a deducir las cuotas inicialmente soportadas basándose en el entendimiento de que su destino era el de la posterior realización de operaciones exentas, y por la que entendió que el destino de los inmuebles era su transmisión o arrendamiento como vivienda.

La cuestión debe analizarse partiendo de que la entidad que adquiere los inmuebles no es quien realiza la actividad de arrendamiento de los mismos como apartamentos turísticos porque la misma es desarrollada por otra entidad que asumía las gestiones para la obtención de los permisos y licencias, además de ser la sociedad que factura a los huéspedes por el alojamiento y por la que demuestra que existen servicios que se puedan considerar de la industrial hotelera; lo que exige valorar la calificación del arrendamiento de inmuebles entre ambas entidades.

La sociedad reclamante dueña de los citados inmuebles consigue acreditar que dichos inmuebles son destinados al alquiler con fines turísticos por parte de la sociedad intermediaria, de la que percibe una serie de comisiones procedentes de los ingresos por los alojamientos a huéspedes, y por los que se repercute el correspondiente IVA, lo que incide en que la actividad está sujeta y no exenta de IVA y, por lo tanto, las cuotas soportadas por la adquisición de los citados inmuebles son deducibles, acreditación que fue aceptada por el TEAC.

Esto nos hace reflexionar sobre el destino previsto a la hora de adquirir un inmueble y planificar la deducibilidad de las cuotas en el momento de su adquisición, ya que su destino final puede ser distinto al inicial y vinculará en una posible regularización de las cuotas deducidas en las posteriores declaraciones de IVA.

Beatriz Gaspar García - Emede & ETL Global

Beatriz Gaspar García
Emede ETL Global

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