¿Qué pasa con la indemnización al arrendador si renuncia el inquilino?

Sabemos que, conforme al art. 9.1 de Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en la redacción de la Ley 4/2013, de 4 de junio, cuya entrada en vigor se produjo el 6 de junio de 2013, la duración del arrendamiento puede ser libremente pactado por las partes, aunque si esta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

Por otro lado, el art. 11, también en la redacción de la Ley 4/2013, de 4 de junio, permite al arrendatario que pueda desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Y, para el caso de desistimiento, las partes pueden pactar en el contrato que deba el arrendatario, indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir, añadiendo que los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

¿Qué pasa con la indemnización al arrendador si renuncia el arrendatario?

¿Qué pasa con la indemnización al arrendador si renuncia el arrendatario?

Ahora bien, es habitual plantearse qué ocurre en supuestos de desistimiento unilateral del contrato de arrendamiento por la voluntad del arrendatario, antes del transcurso del plazo legal de seis meses para el desistimiento, y antes del plazo de duración mínima pactada.

Esta cuestión había suscitado varias opiniones y debates doctrinales, si bien hemos accedido a una reciente encuesta efectuada en esta materia a varios magistrados de determinadas Audiencias Provinciales, entre ellos la de Málaga, siendo unánime todos ellos en que

“si el arrendatario desiste antes de los seis meses de duración mínima pienso que el arrendador le puede reclamar como indemnización todas las rentas correspondientes a los meses que falten hasta completar los seis, pues si el arrendatario no puede desistir antes de los seis meses y en consecuencia el arrendador puede pedir el cumplimiento del contrato con el pago de las rentas de los meses que falten, también podrá pedir el pago de las mismas rentas aunque sea a título de indemnización de daños y perjuicios.”

Por tanto, los arrendadores deben tener la certeza de que el contrato se cumplirá durante los seis primeros meses del contrato o, al menos, cobrará las rentas de ese periodo.

José Miguel Méndez Padilla - Méndez Padilla Abogados y Asociados

José Miguel Méndez Padilla
Méndez Padilla Abogados y Asociados

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El IVA en los aparcamientos con guarda y custodia de vehículos

En las zonas turísticas y cercanas a aeropuertos debe surgirnos el planteamiento sobre cómo afecta el IVA a la prestación del servicio de aparcamiento con guarda y custodia de vehículos.

En la reciente publicación de la consulta vinculante V0772-17, de 27 de marzo de 2017 de la Subdirección General de Impuestos sobre el Consumo, se plantea un caso muy frecuente en los aparcamientos cercanos a los aeropuertos, sobre todo en zonas turísticas como Málaga, en los que dedicada a la custodia de vehículos por períodos de larga duración tanto en aparcamientos cubiertos como en terrenos, ambos situados en el territorio de aplicación del Impuesto; durante la custodia del vehículo éste es reubicado por la entidad en función de sus necesidades de almacenamiento; al finalizar el período de almacenamiento el vehículo se entrega previo lavado del mismo; si el cliente lo solicita, puede contratar lavados periódicos del vehículo durante el período de almacenamiento. Entre sus clientes hay empresarios o profesionales establecidos en la Unión Europea lo que hace necesario reflexionar sobre la aplicación del Impuesto sobre el Valor Añadido.

En los aparcamientos con guarda y custodia de vehículos, además del vehículo hay que vigilar cómo se da la aplicación del IVA

En los aparcamientos con guarda y custodia de vehículos, además del vehículo hay que vigilar cómo se da la aplicación del IVA

Pues bien, se concluye de una forma novedosa en base a la propia normativa del Impuesto sobre el Valor Añadido de inmuebles y de la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea manifestada, entre otras, en sus sentencias de 25 de febrero de 1999, Card Protection Plan Ltd (CPP), asunto C-349/96, de 2 de mayo de 1996, Faaborg-Gelting Linien, asunto C-231/94, y de 22 de octubre de 1998, Madgett y Baldwin, asuntos acumulados C-308/96 y C-94/97, y la de 27 de octubre de 2005, Levob Verzekeringen, asunto 41/04, en relación a las prestaciones principales y accesorias y de las reglas de determinación del lugar de realización de las prestaciones de servicio.

Se plantea incluso si es de aplicación las reglas relacionadas con operaciones con inmuebles; para ello, se acude a al Tribunal de Justicia de la Unión Europea en su sentencia Heger Rudi GMBH (Asunto 166/05).

La Dirección General de Tributos, de conformidad con lo anterior, indica que debe tenerse en cuenta de que el servicio prestado por la consultante es de mera custodia de vehículos, sin asignación de un lugar específico en el aparcamiento o de la campa donde éstos se almacenan, distinto del servicio de aparcamiento en el que el propio cliente o el titular del aparcamiento selecciona una ubicación específica durante toda la vigencia del servicio de aparcamiento, con conocimiento del cliente y por tanto, puede concluirse que dicho servicio no está relacionado con un bien inmueble.

Por tanto, dichos servicios de custodia prestados por un empresario o profesional establecido en el territorio de aplicación del Impuesto, estarán sujetos al Impuesto sobre el Valor Añadido, cuando el destinatario sea un particular independientemente del lugar de su domicilio o residencia o bien un empresario o profesional, actuando como tal, cuya sede de actividad económica se encuentre en el territorio de aplicación del Impuesto o cuente en el mismo con un establecimiento permanente o, en su defecto, su domicilio o residencia habitual siendo destinatario efectivo del servicio de custodia dicho establecimiento, domicilio o residencia.

La novedad es la conclusión de que tratándose de empresarios o profesionales no establecidos en el territorio de aplicación del Impuesto, el referido servicio NO estará sujeto al Impuesto sobre el Valor Añadido.

Juan Manuel Toro Fernández - Emede & Asociados Asesores Tributarios

Juan Manuel Toro Fernández
Emede y Asociados Asesores Tributarios, SLP

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Controversia del IVA en la asistencia jurídica gratuita

A lo largo del ejercicio 2016 y 2017 se han producido una serie de modificaciones respecto al IVA en los servicios prestados por abogados y procuradores en el denominado “turno de oficio” o “para la asistencia letrada al detenido”.

El origen de este asunto comenzó el pasado 18 de junio de 1986 en referencia a un informe emitido por el Ministerio de Justicia, por el que la prestación de este tipo de servicios eran considerados con carácter obligatorio según la normativa jurídica vigente, por lo que no eran considerados con el carácter de retribución ni compensación por prestación de servicios, al ser servicios obligatorios y gratuitos no estaban sujetos al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) y no era obligatoria la expedición de factura como justificante.

El IVA en la asistencia jurísdica gratuita a debate

El IVA en la asistencia jurísdica gratuita a debate

Este criterio sufrió una modificación el pasado 28 de julio de 2016 debido a una Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (STJUE) que originó el cambio de criterio para la Dirección General de Tributos (DGT) mediante las consultas V0173/2017 y V0179/2017 de 25 de enero, en las que se expresa que los servicios prestados por abogados y procuradores a beneficiarios con derecho a asistencia jurídica gratuita estaban sujetos y no exentos debiéndose repercutir el IVA del 21% en factura, al ser abonada por un tercero que sería la Administración pública competente, fundamentalmente por el hecho de percibir la retribución con cargo a fondos públicos.

Por último, con fecha 23 de junio de 2017 entró en vigor la Ley 2/2017 con el fin de modificar la naturaleza jurídica de las percepciones recibidas por abogados y procuradores como consecuencia de la asistencia jurídica gratuita y para salvaguardar la no sujeción en IVA de estos servicios profesionales. Para ello vincula a estos servicios el carácter indemnizatorio de los mismos, al ser considerados obligatorios y gratuitos, incorporándolos al supuesto de no sujeción regulado en el artículo 7.10º de la LIVA, en el que se declara la no sujeción de las prestaciones de servicios a título gratuito del artículo 12.3º que sean obligatorias para el sujeto pasivo en virtud de normas jurídicas o convenios especiales.

Como consecuencia de lo anterior, la Ley 1/1996 ha sufrido diversos cambios entre los que podemos destacar:

  • Obligatoriedad en la prestación del servicio de asistencia jurídica gratuita.
  • Reconocimiento del carácter obligatorio de la misma.
  • Se modifican los artículos 30 y 40 aludiendo al carácter exclusivamente indemnizatorio de los servicios prestados por los profesionales cuando exista reconocimiento expreso del derecho a la asistencia jurídica gratuita, sustituyendo retribución por indemnización.

Esta modificación normativa se produce con efecto retroactivo desde el 1 de enero de 2017.

Dada tanta controversia, es recomendable analizar y justificar debidamente si la cantidad abonada es considerada indemnización para resarcir daños y perjuicios, o por el contrario, puede ser considerada abono de una prestación de servicios independiente. ¿Qué pensáis sobre este interesante tema?

Beatriz Gaspar García - Emede & Asociados Asesores Tributarios

Beatriz Gaspar García
Emede y Asociados Asesores Tributarios, SLP